2023年4月3日，合肥蜀山区长江西路旁成功出让一宗住宅用地(J盘)，占地面积约39.8亩，楼面价约12583.27元/㎡。因为位置的优越性，当时吸引了15家房企竞品质。

时隔4个多月，J盘项目信息陆续公布。周边配套如何?产品是怎样定位的?房企实力靠不靠谱?本期，笔者就带大家一起来看下这个蜀山区纯新盘——

一路之隔就是新加坡花园城，这个湖山改善盘到底能不能买?

01丨湖山旁，居住体验如何?

湖山，是蜀山区J盘的主要卖点。

项目地处合肥蜀山区环董铺湖板块，对望大蜀山，依傍董铺湖，主打湖山住区概念。项目南侧是长江西路，东侧是比较“出名”的新加坡花园城，西侧是半岛路，北侧是规划道路、董铺湖。从位置来看，小区距离地铁2号线天柱山路约500米，交通出行还是比较便捷的。

丨位置图

从配套资源来看，大蜀山、董铺湖、长江西路、地铁2号线，都还不错。但站在后期居住角度来看，还是存在一些劣势。

例如项目东侧的新加坡花园城，是1997年建成的改善小区。因为某些因素，在合肥市场上争议比较大。

即便有地段加持，新加坡花园城二手房报价也是“价不配位”，目前二手房报价在1.8万/㎡左右，部分房源报价甚至不到1.3万/㎡。一二手房倒挂空间的消失，甚至出现新房比二手房还贵，对于J盘而言，不管是现阶段的新房销售，还是后期二手房出手，压力都不小。

丨图源：链家

又例如项目南侧红线直线距离长江西路高架约20米。小区最南边的一栋小高层，难免会受到噪音影响;推窗见高架，或许成为日常。

且东西侧现状是停车场，暂时没有收到要拆除的消息，周边界面一般。或许是考虑到东、南、西侧的客观因素，项目将小区的主入口设置在了北侧规划路上。

丨规划平面图

02丨安徽本土企业的进阶之路

从项目位置来看，湖山资源注定J盘要做改善产品。那么，J盘房企是否具备在合肥做改善的功底呢?

作为安徽本土综合性企业，2016年，J盘开发企业首入合肥。截至目前已在安徽开发31个项目，硕果累累的同时，也褒贬不一。在领导留言板上，搜索相关的关键词，我们可以看到很多条留言，如房屋漏水、物业不作为、交付标准不达标等。

丨图源：领导留言板

2023年，该房企在合肥是否可以实现品牌、产品进阶?J盘，或许就是一个契机。

03丨小高层为主，定位首改客群

再来看下J盘规划——容积率1.8，规建7栋住宅，分别为2栋10F洋房(实际上也是小高层)、5栋14-17F小高层，共计356户。

从公示的效果图来看，小区西侧以小高层为主，洋房分布在小区东北角，中间围合出一条景观轴。在笔者看来，小区规划方面可以给设计师加鸡腿。毕竟，项目占地面积约39.74亩，受空间限制，景观设计能做到这样已经很不错了。

丨规划图

户型方面，项目主力户型建面约125-143㎡，更倾向于首改、改善类客群。同板块另外一个纯新盘天青臻境，则直接把大户型上限拉到了约170㎡，更适合终极改善客群。

截至发稿日，项目营销中心还在收尾中，景观、户型样板间等产品细节，还没有对外公示。至于合肥J盘最终呈现的产品功力如何?现在下定论，为时尚早。相信，时间会给我们答案;本站将持续跟进。