合肥市中级人民法院3月10日发布了2021年度维护消费者权益8个典型案例，其中2个涉及商品房销售和物业服务。

缴纳物业费不得作为交房前提条件

2016年8月30日，合肥蓝光房地产开发有限公司向蔡某出售了合肥高新区雍锦半岛一套房屋，双方签订《商品房买卖合同》约定了房屋价款、交房时间、交房条件、逾期交房的违约责任等内容，蔡某依约向该公司交付了房屋价款。

2018年12月，合肥蓝光房地产开发有限公司通知蔡某收房，在办理交房手续时，该公司告知蔡某需先缴纳物业费才能交房，蔡某拒绝预交物业费，该公司遂拒绝向蔡某交付案涉房屋。

后经多次协商，直到2020年5月20日，案涉房屋才交付给蔡某。蔡某遂起诉至法院，要求合肥蓝光房地产开发有限公司依照合同约定承担逾期交房的违约责任。

法院经审理认为案涉《商品房买卖合同》合法有效，合同双方均应依约严格履行合同义务，蔡某向合肥蓝光房地产开发有限公司缴纳了全部房款，已经履行了其全部合同义务，该公司应当如约按期向蔡某交付案涉房产。缴纳物业费并非双方合同约定的办理房屋交接手续的前提或必要条件，房地产开发公司不能以此为由拒绝或怠于向蔡某交付房屋并协助其办理验收交接手续。最终法院判决合肥某房产公司按照合同约定向蔡某支付逾期交房违约金13万余元。

【法院点评】

在商品房买卖过程中，以收取物业费为前提办理交房手续，成为很多开发商和物业服务公司的“惯例”。但开发商交房和物业公司收取物业费是不同的法律关系，且此时房屋是否达到交房标准、物业服务是否完善尚不确定，开发商不应以业主拒交物业费为由拒绝交房。

这种捆绑收费行为实际是开发商和物业公司利用优势地位对业主合法权益的侵害。本案的判决结果表明了法院对交房时捆绑收取物业费的否定，对开发商和物业公司起到了警示作用，有力地捍卫了购房者的合法权益，维护了房地产交易市场的正常秩序。

不能强迫业主购买增值物业服务

梁某系合肥市某小区住宅物业的所有权人，其与某物业公司分别签订了《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》。

《前期物业服务合同》中约定了物业的各项基础服务事项等内容，并约定物业服务收费采取包干制，具体标准为1.44元/平方米/月等。《前期物业服务合同补充协议》则约定了各项增值物业服务事宜，如：中介服务、理财咨询、保险顾问服务、留言传达、叫车服务、搬运行李物品服务、代收发邮件服务、托管服务、搬家套餐服务、废品回收服务、定时提醒服务、配送饮用水服务、代订服务、针线包服务等。增值物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准是2元/平方米/月。

梁某认为所谓增值服务均非物业管理区域必需的公共服务项目,而是根据业主的不同需求,按照业主各自的委托分别为其办理的个人事务，其没有增值服务的需求，因此向法院起诉请求解除与某物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》。

法院经审理认为，某物业公司所提供的增值服务绝大多数都是针对个人的服务，而非公共服务，该协议虽名为物业服务合同的补充协议，但实具有委托合同的性质。根据法律规定，委托人可以随时解除委托合同。法院最终判决解除了双方签订的《前期物业服务合同补充协议》。

【法院点评】

随着经济社会的发展、生活水平的提高，小区业主对物业服务水平的要求也不断提高。为了满足小区业主对高品质物业服务的需求，部分物业服务企业还会提供多样化、个性化、人性化的增值物业服务，并收取相应的物业服务费用。

增值物业服务不同于一般物业服务，其实质是委托服务，业主是否需要增值物业服务、需要的频次、种类均有所不同。如果业主确有需要，可以在协商一致的前提下与物业服务企业签订增值物业服务协议，但物业服务企业不能强迫业主购买增值物业服务。