一、做好购物中心考察的重要性

重要性一：了解购物中心发展与城市演变和需求的逻辑关系，提炼其项目策划定位成功的内在规律，培养商业项

目战略把握与理解能力。

重要性二：调查典型案例，探索其商业定位由来和运营成功经验，发现可供公司借鉴的案例，培养购物中心运营

管理思维与操作能力。

重要性三：与商业运营公司进行交流，学习其管理运作模式，为公司商业项目建设提供参考。

重要性四：通过考察和学习各城市的主题购物中心，对各项目内功能分区及内部装饰设计有进一步学习，了解商

业综合体项目的特点和现阶段的商业模式以及对商品展示的要求， 认识商业综合体在现阶段如何满足客户的需

求。了解和借鉴各大商场的优点，在实地考察中发现问题，积累知识，开阔眼界，为以后的工作积累经验和提供

素材。

重要性五：通过对多地项目的考察，能够开阔视野和更加深入地了解相关知名品牌，同时通过前期沟通能深入和

一些品牌商家进行商务对接和洽谈，促使尽快达成合作意向。

二、“小妙招”教你考察购物中心

1、 看外部交通动线联系

如项目与周边交通是如何顺畅连接的，与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部交通动线如何规划，卸货平

台规划、室内外停车场出入口规划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接，交通指示牌有没有做

到位。

2、 看购物中心的外观

如外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小设计是否足够显眼。

3、 看购物中心的内部交通动线

在购物中心经营中动线就是价值，平面主动线、次动线是否简单明了，是否一眼可以从这头看到那头的商家，垂

直动线是否可以快捷顺利的达到想要去的楼层。交通动线(水平和垂直人流及货流组织)、中庭形式及面积(可用于

促销等聚焦人气)。

4、 看维系各楼层通畅的电梯规划

垂直梯、步梯、坡梯的数量分布是否均匀，能够辐射到商场的每个角落。

5、 看结构上的设计

如柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、商店的开间、净深。

6、看内部装修

地板用材、吊顶用材、灯光亮度、店招是否统一风格、消防是否隐藏美化、楼层商户指示牌足够清楚、广告位

设计、 卫生间母婴区活动演艺区休憩区休憩设施问讯处的设计、小品绿化等等。

7、 看主力店与次主力店业态属性、商户品牌、面积大小、分布楼层与位置，有没有一些新兴业态与品牌。

8、 看独立店

商户品牌、业态属性、面积大小、分布楼层与位置，有没有一些新兴业态与品牌。

9、看面积比和业态比

看主力店独立店的面积比，购物休闲娱乐餐饮的业态比。

10、看运营管理水平

外包商业运营公司或自建，成功案例如何?是否做到统一经营，统一推广，统一管理，统一形象，统一收银等;地

板、卫生间角落的干净程度等。

11、看经营状况

如人流量、提袋率、客单价、滞留时间等。

12、看购物中心的租金

分楼层、分位置、分业态，购物中心的年营业额等。

以上为针对单个的购物中心从整体到细节的考察要点汇总。此外，从宏观角度来看，还有几点也是必须做到的：

1、项目所在商圈的过去，现在和未来，也就是她的前世今生;

2、不同业态形态的配比。它的比例是否合理，对项目后期的成熟操作是有紧密关系的;

3、建筑规划：沿街商业的开间，进深、广告位、层高等;停车、建筑立面、卫生间配置等;

4、商业招商：品牌的规格与数量，商家的资质及运营能力(国际、国内、省内、地方品牌等)。

三、购物中心考察的4大角度

考察角度1：商圈+典型项目

从宏观的角度来看，要从商圈的角度去考察典型项目，那么首先必须对项目所在城市概况、商圈分布与特征进行

详细的概括与分析。在此基础上，再去考察典型项目本身，所得到的考察结果不仅有利于对城市商圈的客观深入

了解，更有助于对典型项目的定位、业态、运营等有更深刻的判断和经验获取。那么，考察商圈+典型项目，要

点有哪些呢?

1)城市整体情况分析：城市概况、主要经济指标、对外交通情况、市内交通、城市战略定位、城市综合竞争力

(其中，对于三四线不太知名的城市来说，需要考察的内容更多，包括人口构成与分布、经济指标、主导产业、

城市区域图、商业现状、城市未来规划等)

2)城市商圈整体考察：商圈分布、商圈发展特征、形成原因、商业区域、重点商圈 区位鸟瞰图指示各商圈位

置，然后介绍商圈等级、主要功能定位、商圈辐射的人群(数量、消费力和消费习惯)、代表商业和在建商业(位

置、鸟瞰图和项目基本档案)。

3)单个商圈重点考察：商圈名称、位置、性质(即商圈定位和档次)、代表商业项目、业态、消费人群及年龄结

构。

4)典型项目考察：项目交通与区位、定位、规划设计、业态组合、面积、层高、每层商铺数量、装饰风格、商业

氛围、品牌特色、业态与商铺布置、主力店介绍、商品陈列、主题特色、运营管理、项目总结。

考察角度2：对项目的全面考察

考察要点：

① 基本档案、规划设计概念、项目定位;

② 区位分析(包括人车分流、出租车等候点、通畅回路、道路设置);

③ 外部动线，内部动线;

④ 项目外观，室内空间、中庭、天顶设计风格、店铺设计;

⑤ 业态分析(业态分布、现场照片)、各楼层业态组合与品牌、楼层业态布局、特色业态展示、主力店展示与品牌

分析。在此基础上，如果可获取到更详细的信息，可详细考察招商情况，包括引进的首店、商家数量、各业态商

家数量占比、品牌组合分析、合作经营模式，以及SWOT分析;

⑥ 节点分析，即考察项目的设计细节与创意，包括建筑外立面、入口门厅、中庭、自动扶梯、电梯间、公共走

道、公共卫生间、公共休息区、配套设施，需要通过大量实景照片展示，并配以文字解说与点评，方能勾勒细节

优缺点。

考察角度3：同类项目对比考察

案例1：北京西单大悦城等6大项目对比考察

考察对象：西单大悦城、老佛爷购物中心、北京乐天银泰百货、新光天地、芳草地、朝阳大悦城

考察要点与可取之处：

1)人员管理：楼层人员管理、楼层管理大包干、总服务台管理、楼层督导台改服务岛、保洁人员管理

2)环境管理：休息椅变形计、灯光/投影/LED包柱、环保设计及形态各异的垃圾桶、卫生间、绿植、艺术墙体、

装修管理、艺术与商品的完美结合

3)导视管理：导视系统——商场内的导航，导视系统——楼层及品牌简介，指示牌，宣传单广告取阅栏、安全

警示贴、消防警示贴、安全出口指示地贴

4)营销管理：体验式营销、节日营销、名人营销。

案例2：南京水游城等4大项目对比考察

考察报告分为综述篇、重点篇、亮点篇进行阐述。

【综述篇】项目基本情况。【重点篇】对在考察过程中产生疑问和思考的关键点进行分析，加深对业态、动线等

的认识。

【亮点篇】在考察过程中，发现一些景观、业态、品牌设置的亮点，在此进行集锦，以期对日后项目调整或建设

有所启发。

1)综述篇：水平方、水游城、虹悦城、江宁万达

从基本档案、交通、业态构成、基础设施、项目亮点做概况介绍。

2)重点篇

景观设计分析——以水游城为例

动线与业态组合的分析——以虹悦城为例

项目定位分析——以水平方为例

3)亮点篇

在考察过程中，发现一些景观、业态、品牌设置巧妙，富有新意，在此进行集锦，以期对日后项目调整或建设有

所启发。比如：

超长扶梯(虹悦城)、特色景观小品(虹悦城)、人性化设计(虹悦城)、半开放广场(水游城)、圣诞主题外饰(水游

城)、超大室内景观(水平方)、配图：景观分析、项目定位分析、超长扶梯、小景等。

案例3：来福士(北京上海广州)对比考察分析

来福士是凯德中国旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者。

来福士品牌于1986年发源于新加坡，至今在全球已拥有9座项目，其中7座位于中国，分别在上海、北京、成

都、杭州、宁波和深圳。

来福士是“城中之城”，融合住宅、商场、办公楼、服务式公寓、酒店等多种业态，在中心城市的交通枢纽位置

打造经济综合体和城市地标。

本案例考察各城市来福士区别：北京来福士、上海来福士、成都来福士

考察角度：整体感观世界。

考察要点：①建筑设计;②空间氛围营造;③营运细节;④交往与空间;⑤第三生活空间。

考察角度4：局部与细节考察方法(多案例)

1、景观考察

景观分析包括：周边关系处理、主入口广场(特色灯柱、车道分隔)、特色水景、地面铺装、地面停车、绿篱墙、

圆形下沉广场、广场绿地、主次入口之广场车库出入口、广场绿地。最后对整体的景观亮点与不足做总结分析。

2、装饰考察

考察对象：深圳海岸城、深圳欢乐海岸、香港圆方广场、香港太古汇广场、将军澳中心综合商业体、香港环球金

融中心等

装饰考察要点：地面、天棚材料，墙面材料，灯光及导示，设备安装，栏杆及扶梯，卫生间，软装小品，车库装

饰。

3、 租务管理考察

考察对象：广州时尚天河

租务管理：包括街区主题、导视(吊旗导视、墙贴(地贴)导视、立式导视)、装修管理、财务管理、现场管理、客

服管理、安全管理、保洁管理。

项目属于广州天河商圈，以天河体育馆为中心，环绕各大商业城。以“一站式”消费为整体经营，特色在于是市

内最为综合的集购物、饮食、娱乐于一身的消费商业区。

4、业态与特色商家考察

考察对象：来福士、凯德交大店、万达金牛店、万象城、凯丹、凯德魅力城

考察事项：业态规划、品牌组合及业态占比、特色商家分析、楼层规划

考察重点：品牌组合亮点、特色商家分析