坚持房住不炒，首轮“双集中”供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  城市综述·合肥：迈入2021年，合肥楼市“火”势燎原，席卷新房、二手房，向来低调的“瑶新北”同样迎来峰回路转。在“4.6合肥新政八条”+首次集中供地下，合肥楼市格局悄然改变。

  【新房篇】

  销量创5年新高，均价略有回落

  备注：新房数据源自金刚石云数据，范围为合肥九区（不含四县一市）。

  2021年的合肥楼市，买房人的关注点从“房价要降了吗？”过渡到“房子好买吗？”“滨湖还有房吗？”。

  新房供货“青黄不接”之际，买房人越发恐慌，越难买越想赶紧上车，市场呈现一片火热。

  金刚石云数据监测，合肥2021年1-6月新房供应23667套，成交32587套，成交均价18633.75元/㎡，供需不平衡现象严重，新房进入卖方市场。

  “房荒”之下，合肥新房成交量不降反增，创5年新高。即便“4.6合肥楼市新政八条”砸下，限购加码、热门区域热门楼盘“摇号+限售”等，依旧无法撼动买房人的置业热情，随之而来的是千人摇号的“打新热”。

  不过，从成交面积来看，2021年上半年销量表现平平，较去年同期有所下滑。出现反差的主要原因在于，由于滨湖、包河等热门区域供应减少，销售主力集中在“小户型、低总价”的新站、瑶海等区域。

  从成交均价来看，2021年上半年合肥新房成交均价18633元/㎡，较去年同期下跌293元/㎡，这也是近5年上半年来，合肥新房房价首次出现回落。

  当然，这并不意味着合肥房价真的降了，背后折射出的是以滨湖、高新为代表的热门区域“房荒”加剧，成交主力转移至新站、瑶海等价格低洼但供应相对充足的区域。

  合肥楼市这波“置业热”约从2019年10月底开始，滨湖区率先成为购房首选地，很快高层售罄，“房荒”初显。随后，开始向包河、高新等区域扩散，而新站、瑶海这般“洼地”一直被忽视，4月以来才迎来峰回路转，成为“香饽饽”。

  转眼间，瑶海、新站同样库存告急。新站凭借充足库存，2021年上半年卖房7416套，一举夺魁，登榜上半年新房成交TOP1区域。

  合肥九区房价呈现两极分化，政务、滨湖、包河全面突破2.1万/㎡，稳坐房价“第一交椅”，瑶海1.57万/㎡、新站1.38万/㎡位居九区房价之末，小户型低总价，越来越多的刚需购房者瞄准这里。

  不过，现阶段合肥买房已不是那么容易，除了摇号登记斗智斗勇外，更多的是资金预算的加码，购房优惠更是少之又少。即便是此前被忽视的新站、瑶海，正常首付购房也属于奢望，5成起成为共识。

  从单月成交趋势来看，成交量呈现不均衡性，甚至有递减趋势。尤其是4.6合肥楼市新政八条出台，市区新房长达约1个月暂停开盘，成交量出现腰斩。

  在售楼盘库存告急，纯新盘迟迟无法补仓，下半年新房供应依旧堪忧。卖方市场之下，“买房难”的现状将继续延续。

  【二手房篇】

  挂牌价“滞涨”，门店成交量下滑约5成

  2021年1-6月，二手房市场一片红火，挂牌价层层攀高，全款成为部分业主出售房产的首要条件。伴随着合肥4.6楼市新政的执行，二手房挂牌价虚高的迷雾逐步被驱散，市场开始回归常态，成交量出现明显下滑。

  下图为省图书馆宿舍近半年二手房挂牌价涨跌情况，亦是合肥各大小区的缩影。

  1月-2月，合肥各小区挂牌价基本持平，隐约有上扬态势，但并不明显。伴随着春节结束，二手房挂牌价蓬勃而上，单月涨幅达到1000+元/平，且不断攀高。

  合肥4.6新政出台，经过近一个月的酝酿，4月底新房打新正式开始。新房、二手房纷纷进入新阶段，与二手房而言，成交量出现断崖式下滑，挂牌价进入瓶颈，部分感知到市场变化的业主开始调整挂牌价，出现一大波降价房源。

  此外，合肥二手房信贷收紧，成为压倒业主的”另一根稻草“。部分中介透露，目前明确二手房接单的银行有中信、邮储、建行、农行，而正常首付可受理的仅中信、邮储。

  4月底打新潮开启与6月起信贷收紧共同作用之下，二手房成交量下滑严重，很多门店的开单量只有上半年同期的50%-60%。

  【政策篇】

  楼市调控层层加码，“稳”字当头

  房地产市场供不应求，”茶水费“”捆绑销售“等乱象滋生，合肥房管局重拳出击，坚定房住不炒，促进房地产市场健康发展。

  （1）热点楼盘“摇号+限售”：加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

  影响：一方面引导新房交易公开、公正、公平，减少“茶水费”“关系户”“捆绑销售”等不良现象；一方面摇号房源需限售3年，置换周期变长，围堵炒房投资客。

  （2）合肥首次实施学位制：自2021年秋季入学起，市区将实行“同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外”政策。

  影响：鉴于合肥部分投资客哄抬房价，合肥二手房房价持续跳涨，优质学区房甚至冲击5万/㎡。学位制的推行，有助于抑制学区房暴涨，促使房价回归理性。

  （3）土地市场”两集中“供应：合肥市本级住宅用地需实行“两集中”同步公开出让，市本级2021年住宅用地公告供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量，且原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

  影响：从”细水长流“到”集中开闸“，迫使开发商做出理性选择，土地市场迎来变局。拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”还对地块入市的预售条件有所限制，今年集中供地的地块预计2022年入市，短期内无法改变“房荒”现状，但释放出新房补仓的信号，减少购房者焦虑情绪，市场逐渐理性。

  （4）严厉打击各种房地产市场乱象：明确房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以捆绑搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售；房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。

  影响：严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为，直指“号头费”“茶水费”等现象。

  【土地篇】

  吸金429亿，13宗地触发摇号

  2021年上半年合肥成功出让61宗地，总出让面积5641.27亩，总成交金额4295180.51万元（约429.51亿元）。

  纵观近5年上半年成交，2021年土地供应回归正常水平，成交均价被摁在“红线”之内。

  相较于往年几乎月月供地的模式，上半年供地“不均衡”，出现多个月份“断供”，如2月、5月。而合肥首批集中供地于6月进行，迎来上半年土地供应的“井喷”，一举将上半年土拍关注度推向极致。

  从各区域土地成交金额来看，新站区上半年成交6宗地揽金62.33亿元，领先滨湖区、包河区。

  从各区域土地成交均价来看，滨湖区1805.4万元/亩，包河区1491.32万元/亩，新站区1014.22万元/亩，位居前三位。

  “两集中”之下，合肥土拍规则换锚，拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”。

  土拍新规之后，合肥共诞生13个摇号地块，建设进度需达80%以上，才可对外出售。

  此规则之前，从拿地到预售，一般6个月左右的时间；若需建设到80%以上，则意味着入市周期延长，今年入市的可能性极小，热门地块短期内新房补仓无望。

  合肥九区三县待入市的纯新盘共49家，其中滨湖区佳兆业滨湖和鸣、包河区中海观园、庐阳区佳源誉和湾、蜀山运河新城高速时代学府、方远翰文院、新站区招商奥体公园、瑶海区伟星玖玺台即将入市，下半年可重点关注。

  【下半年展望】

  新房或集中推盘，打新需谨慎选择

  供需关系直接影响市场热度，“两集中”供地虽集中释放多宗居住地，但预售条件加码，今年内补仓可能性不大。

  下半年，合肥新房市场将依旧维持“房荒”，供不应求为主流，成交量或有所下滑，均价基本维持不变或略有上升。

  热门区域热门楼盘极有可能采取集中推盘的形式，实现客户分流，减少触发“摇号+限售”的可能性。

  再加上网传“合肥新房登记将冻资”“杜绝P图”“杜绝一笔资金多人使用”等消息，下半年买房人打新需谨慎选择。

  置业者普遍关注的区域主要为滨湖、肥西，但考虑到区域新房供应“青黄不接”，建议买房人根据实际需求来进行选择。一方面要关注区域升值潜力及楼盘周边配套，一方面根据购房周期及经济预算进行合理选择，否则折腾大半年仍“一场空”，白白错过机会。

  市区新房取得预售证后，均需要线上登记，故而，交易过程更加公开透明。买房人除了线下沟通之外，需多多关注线上登记情况，掌握先机。

  三县新房暂时未启动线上登记，故而，有意三县置业的买房人需早早下手，提前打听验资、认筹等登记动作，根据案场建议的首付成数准备资金。

  若急于入住，没有时间或精力参与新房打新，可关注二手房，全款可赢得更多的议价空间。

  总之，2021年下半年想在合肥买房，先要关注哪些区域有房，然后再进行价值潜力抉择。否则，只会等来等去，发现到处都没房，到处都不好买。

  不过，如果下半年没有遇到合适的房源，2022年仍然有不错的选择。

  “两集中”供地的纯新盘陆续入市，预计明年6月前后陆续入市。当新房供应与置业需求达到相对平衡状态，合肥买房的难度将随之降低。