近日，一则关于#深圳二手房成交量暴涨#的新闻上了热搜。

相关数据显示，深圳12月第一周二手房成交均价环比上涨1.5%，涨幅排全国第一。成交量“暴涨”的背后，大致原因有以下3点：

1、豪宅税调整，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，免征增值税，直接利好；

2、银行信贷针对第二套房利率下滑，直接降低第二套房成本；

3、最近两三年，深圳二手房市场长期低迷，需求一直没释放，年底了不少行家投资客开始出来捡漏。

回到合肥来看，数据显示，12月第一周合肥二手房均价环比下降0.1%，排名14。

那么，真实的合肥二手房市场究竟如何呢？

NO.1 | 壹

降价45万成交！二手房市场陷入冰窖？

安居客数据显示，自8月起，合肥二手房成交均价已经连续4个月下跌，跌幅超1%。

带看方面，据链家数据显示，8月-10月，合肥二手房带看数量呈断崖式下跌，市场观望情绪非常浓厚。

我在翻看最近的成交记录发现，二手房降价3、5万已是常态，降价10万左右也很正常，一下子降个2、30万的，也不在少数：

广电厅宿舍，挂牌总价215万，成交价178万，降价37万；

滨湖明珠，挂牌285万，成交262万，降价23万；

文一名门绿洲，挂牌160万，成交130万，降价30万；

报业园，挂牌248万，成交225万，降价23万；

汉嘉都市森林，挂牌350万，成交318万，降价32万；

临湖苑E区，挂牌189万，成交143万，降价45万……

虽然说这些都是个例，不能代表全部房源，但这也能说明，在市场较冷和银行贷款难的大环境下，市场的主动权已经掌握在买房人手中。

当然，想要买到一套满意的二手房并不容易，除了要面临着找房、看房、谈判、合同以及交房等等“重重关卡”，未来会不会升值也是买房人要考虑的因素。

NO.2 | 贰

合肥九区“塔尖”小区盘点！

那么，什么样二手房潜力更大呢？我们可以参考一下各个区域的均价以及“塔尖”小区，总结一下其中的规律：

政务区，二手房均价23205元/㎡

栢悦公馆：33582元/㎡

绿地花都蓝蝶苑：33185元/㎡

天鹅湖畔：29095元/㎡

新地中心：28612元/㎡

凯旋门二期：28323元/㎡

点评：这5个塔尖小区，基本都是沿天鹅湖而立。

其中，栢悦公馆产品优质，圈层高端，再加上奥体小学和五十中新校区这一学区大杀器，房价领跑政务；绿地花都蓝蝶苑和栢悦公馆学区相同，如今二手房房价已经“反超”天鹅湖畔小区。

滨湖区，二手房均价17719元/㎡

滨湖双玺：33556元/㎡

信达公园里：30177元/㎡

文华阁：27833元/㎡

万科蓝山二期：26176元/㎡

书香门第东区：25243元/㎡

点评：文华阁、书香门第都是双本学区房（师范附小本部和46中本部），因此房价较高；

滨湖双玺、信达公园里都是次新房，高端产品，位于环湖CBD核心，不过未满2年，税费较高。

庐阳区，二手房均价16129元/㎡

合作经济广场：48211元/㎡

人民巷18号：45910元/㎡

市建委宿舍：43142元/㎡

节约巷29号：38544元/㎡

安徽日报社宿舍大院：36226元/㎡

点评：除了合作经济广场房龄较新外，其它几个房龄都比较大，但这并不影响它们的价值，毕竟他们有合肥认可度很高的学区。

蜀山区，二手房均价15971元/㎡

通和易居同辉南苑：26450元/㎡

华地公馆西区：25534元/㎡

安粮兰桂公寓：25210元/㎡

西园新村：25118元/㎡

光明世家：24838元/㎡

点评：以上5个小区，我们大致可以分为2类来看：

1、双本部学区房，比如通和易居南苑（安居苑小学+50中西区），西园新村（西园小学本部+五十中本部）。

2、临近政务、学区较优，并且房龄较新，比如华地公馆、光明世家。

高新区，二手房均价为16582元/㎡

维多利亚：35204元/㎡

旭辉湖山源著：24279元/㎡

碧海山庄：23248元/㎡

文一名门学府里：22566元/㎡

悦湖山院：22180元/㎡

点评：高新区可以分为3类：

1、别墅，环境好，单价高；

2、文一名门学府里紧邻合肥七中，不少挂牌打上的关键词都是“陪读”；

3、悦湖山院学区为高新创新实验小学和彩虹中学，并且临近蜀西湖；

包河区，二手房均价15400元/㎡

东方广场：25485元/㎡

省粮食局宿舍：23729元/㎡

中铁四局机关大院：23655元/㎡

安徽省粮食局机关服务中心：23435元/㎡

顶峰国际公寓：22744元/㎡

点评：决定包河区二手房价值的，主要有两点，地段和学区。

东方广场一环内，学区为青年路小学和四十八中本部，并且还是绿城物业；顶峰国际中心位于一环内，地段好，并且房龄较短，学区为屯溪路小学和48中。

经开区，二手房均价15578元/㎡

绿城翡翠湖玫瑰园：28103元/㎡

海馨苑：25131元/㎡

国耀花半里：23604元/㎡

中环云邸：22450元/㎡

中环紫荆公馆：22356元/㎡

点评：经开区这几个二手房基本都在中环城商圈内，并且区域内还有即将开通的地铁3号线，再加上168的学区，小区二手房溢价率都比较高。

其中绿城翡翠湖玫瑰园，拥有168玫瑰园学校，临近翡翠湖，更有绿城品牌加持，单价2.8万+/㎡也是意料之中。

瑶海区，二手房均价约12270元/㎡

和平盛世：20534元/㎡

鼎元府邸：19717元/㎡

恒大中央广场：18604元/㎡

宝业城市绿苑西区：18267元/㎡

恒盛豪庭：18100元/㎡

点评：上榜的几个小区，基本上都是瑶海认可度高的学区房。鼎元府邸、宝业城市绿苑西区，学区均为和平路小学、38中；和平盛世为滁州路小学和38中，还带有市政冷暖双供；恒大中央广场一环内，地铁口，配套成熟，学区为长淮小学和38中。

新站区，二手房均价约11950元/㎡

家天下三期：16566元/㎡

陶冲湖别院：15656元/㎡

华府竹丝苑南苑：15649元/㎡

尚品御园：15008元/㎡

禹洲中央城：14966元/㎡

点评：现阶段，新站区几个房价较高的小区基本都是临近市区，并且临近公园，整体小环境不错。当然，这也与新站的大环境有关。目前来看，新站还处在开发期，配套不完善，并且工业区和居住区没有严格分开，所以越是环境好，越是配套成熟的地方，房价也会更高。

总的来说，有优质学区的房子，再老再贵都有人要；优质地段的溢价率比普通地段更高；相同区域内，高品质小区的溢价率明显高出普通小区一截。

NO.3 | 叁

结语

关于买二手房，我的观点是：

1、对于刚需来说，现在是买二手房不错的时机，讲价空间更大，可以多考虑地段较好，各种配套都比较成熟的小区。另外，买的时候要注意多看、多比较，和中介多交流，你能得到不一样的信息。

2、如果是改善置换，有合适机会就把老房卖掉，选个好地段、好盘置换新房。

3、关于学区房，我不建议死磕，有时候，生源会比学区更重要。如果一定要买，尽量选择小户型，方便以后出手。