马上就要进入2019年最后一个月了，不少楼盘趁势展开了新一轮的销售攻势，继“金九银十”之后，再次推出了各种降价优惠措施，毕竟哪一家都希望让今年的业绩更亮眼一些。面对开发商释放的利好，尤其是相比以往一两千，两三千甚至更高的降幅，购房者不心动是不可能的。最近，一朋友就打电话告诉笔者，和家人看了不少楼盘，也有了意向楼盘，但比较纠结该不该下手。如果不买，怕明年涨了，但如果买了，又怕明年跌了，总之就是后悔药难吃啊。其实，到底要不要买房，到底会不会继续降温，是很多观望中的购房者都十分关心的问题。目前，房地产迎来了两大“新变化”，不仅释放了3大重要信号，而且也传递了买房“新导向”，从中我们或许可以找到答案。

现阶段，楼市迎来2大“新变化”

第一，楼市逐渐迎来转折，住房市场从“供不应求”到“供大于求”

对任何商品来说，供求关系都是影响价格的重要因素：供大于求，价格下跌；供小于求，价格上涨，房价也不例外。过去这些年，受房产金融属性的影响，自住和投资买房需求不断增加，对房价上涨起到了推波助澜作用。但是，近日人民网等央媒援引易居房地产研究院的报告称，监测全国35个大中城市，2019年住房供给量整体小于需求，但随着房地产市场进一步降温，预计2020年将会供大于求。

此外，易居研究院研究员王若辰还表示，从2016年开始，全国商品房的供求比就开始增大了，2019年基本平衡，但2020年或供大于求。笔者认为，经历了三年多的调控后，为了提高销量和回笼资金，开发商不断提高推盘节奏，但购房者买房意愿逐渐减弱，尤其是投机炒房客也纷纷离场，所以供大于求不可避免。值得注意的是，楼市迎来从供不应求到供大于求的“新变化”，或许预示房地产市场将迎来转折。

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第二，双向调控成为趋势，楼市既要“防止大涨”，也要“防止大跌”

进入2019年以来，在“房住不炒”和“不再把房地产作为短期刺激经济手段”的两大明确定调下，楼市快速降温：根据国家统计局数据，监测全国70城房价，新房和二手房均出现了回落，幅度在0.1%-0.3%之间。此外，据媒体报道：上海、广州、济南、昆明等不少城市都出现了实质下跌。比如，济南某楼盘每平下跌4000元；上海有房源一次降价17万；昆明有业主全款126万买房，后来发现降了30万。

显而易见，全国楼市普遍进入下行调整通道。但是，通过10月、11月份的楼市来看，目前也迎来了另一个“新变化”：在一城一策下，双向调控现象多了起来。比如，南京、成都定向“放宽”人才购房限制；深圳上调“豪宅线”，容积率超过1.0且建筑面积144平米以下不用交“豪宅税”；马鞍山出台“止跌令”，新房售价不得低于备案价的10%。对此，有研究机构称：虽然全国调控放松的可能性不大，但如果进一步下行，适当微调或边际放松的可能性还是存在的。

楼市“新变化”透露3大重要信号

第一，楼市大局基本已定，防止大涨大跌是当前房价的基本逻辑。

众所周知，楼市调控最初主要是通过限售、限购、限价等手段快速控制楼市热度上升的态势，抑制房价大涨的势头。但是，通过上面的分析，我们也知道，如今楼市调控已经取得了显著效果，全国热点城市的房价已经普遍回落。因此，在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，除了要防止房价大涨，自然也会防止房价大跌。

对此，人民日报海外版发表评论文章《中国房地产市场拒绝大起大落》称，在“房住不炒”成为社会共识的背景下，因城施策的调控将有助于房地产持续平稳健康发展，未来中国房地产不会出现大起大落，平稳有序是大概率事件。因此，无论是央媒的表态，还是当房地产出现的房价托底现象，都意味着楼市大局基本已定，可涨可跌但不是大涨大跌成为当前房价的基本逻辑。

第二，楼市告别狂欢盛宴，但房地产仍是经济稳增长的“压舱石”。

从2016年到2019年，伴随楼市降温，业内有声音认为房地产大势已去，事实是这样吗？孙宏斌表示，房地产相关行业在GDP中占30%，相关行业贷款占50%，这个行业太大了。其实，不仅目前依然占据重要地位，从长期看，要达到70%以上的城镇化水平，业内也预计未来一二十年还会有2亿人进城。换言之，未来房地产会继续在改善城市面貌，满足住房需求，稳定就业，稳定国民经济等方面发挥重要作用。

当然，这并不是说楼市还会回到过去的狂欢盛宴。虽然房价已经处于下行通道了，但调控放松的可能性并不大，目前防范房地产领域的金融风险和推动实体行业的发展成为了更为重要的调控目标，所以房价很难再出现反弹了。因此，购房者应该理解房地产所处的新形势，正如中国发展研究基金会副理事长刘世锦所说，拉动经济不一定靠房地产，但房地产仍是稳增长的“压舱石”。

第三，闭眼买房的阶段渐行渐远，2020年要不要买房因人而异。

通过分析，我们知道，未来楼市大概率稳字当头。对此，中泰证券分析师梁中华表示，房价不涨或涨幅比较小，买房都是亏本的，小城市的房子变现也是问题。众所周知，一直以来，炒房客赚钱依靠的无非就是涨幅和流动性，但目前的楼市环境已经决定这两个条件行不通了。不仅如此，从长期走向看，后续房地产税、空置税的落地，也只会增加囤房成本，买房赚钱的空间和概率越来越小，所以还是放弃幻想、落袋为安吧。

对于刚需等自住来说，什么时候买房都不晚，但笔者认为，与其纠结未来的房地产变化，还不如着眼于当下，根据自身的需求来决定：如果不着急买房，在楼市稳字当头的态势下，再等等也无妨；但如果着急买房而且也有一定的能力，那么在开发商纷纷推出利好优惠的情况下，遇到高性价比、配套优质的房源基本可以考虑出手。毕竟，对于大城市来说，由于集中了太多优质的公共服务资源，这些资源又吸引着人口不断流入，所以房价基本还是易涨难跌。