无证售房 擅改规划 捆绑式销售

部分城市开发商违规销售坑惨购房者

部分热点城市房地产销售乱象依然存在。《经济参考报》记者在安徽、福建等多地调研发现，有的开发商在销售中无证售房，以赠送面积的名义擅改规划，还有的房地产项目采用双合同方式捆绑装修款，变相提高房屋总价款。这些行为严重影响居民“住有所居”的获得感，业内建议，宜继续强化监管，防止房地产市场乱象卷土重来。

无证售房擅改规划

开发商“浑水摸鱼”

未取得商品房预售证而收取客户认筹金，变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准……近日，北京市住建委对昌平区多个房地产项目的销售现场进行突击检查，发现各自存在违规问题，并作出了相应处罚。
热点城市的房地产销售仍存在乱象。在合肥，今年以来发生了多起个别开发企业不讲诚信、违法违规经营、损害群众利益、扰乱市场秩序的现象。一些开发商变相要求“全款购房”，拒绝、阻扰购房人正常使用公积金贷款购房，有的开发商违规行为被多次举报。
比如，合肥荣盛泽业房地产开发有限公司开发建设的某楼盘项目在销售过程中，拒绝使用住房公积金贷款购房；安徽双玺置业有限公司开发建设的某楼盘项目，在取得商品房预售许可证后，捂盘惜售，未按规定在销售现场一次性公开全部准售房源，被多名购房者投诉举报。
记者调查发现，一些开发商还擅自采用违建的方式改变规划。在福州市仓山区，有开发商擅改规划，对采光井进行倒板违建，实现赠送面积。目前当地城管已对该项目的违建进行责期拆除。

价外加价陷阱多

捆绑销售套路深

在项目备案价之外，开发商签订双合同，一次性收取每平方米几千元装修款项，通过合同拆分的方式，将所谓的装修款签订到另一份合同。一些开发商还捆绑销售车位。《经济参考报》记者调查发现，捆绑销售、价外加价虽屡被消费者投诉，依然禁而难绝。
多个热点城市楼盘被曝出精装品质与价格不匹配、质量粗制滥造等问题。在福州，去年下半年以来，高新区的部分房地产项目业主因不满开发商捆绑销售而多次维权。以其中一个楼盘为例，项目在备案价之外，按照建筑面积收取每平方米约4000元装修款项，业主与开发商指定的装修公司签订装修合同。而装修合同部分条款内容涉嫌侵权，如装修合同未标明装修交付标准、产品名称、产品型号、产品价格。此外，福州一些楼盘项目也存在以明显高于市场价捆绑车位销售的情况。

目前，在当地主管部门协调下，部分小区业主维权陆续得到回应和解决。部分房地产公司提出，针对要求退还装修款的购房人，同意与购房人解除装修协议，收取装修款总额35%的违约金，向购房人退还装修款总额65%的款项。
一些地方还存在价外加价的行为。杨先生两个月前购买福州高新区的某楼盘项目，在官网查到楼盘的2号楼、3号楼备案价在每平方米1.7万元左右，但实际销售是每平方米1.9万多元，还要外加一个20万元左右的车位。“选了套90平方米左右的房子，除备案价外要额外加价20万元，打入置业顾问提供的一个银行账户，还不给发票。”杨先生很是无奈。

还有的房地产开发公司，在违规行为被监管部门查处后，仍拒不整改。
比如，合肥金科骏成房地产开发有限公司开发建设的某个项目，在销售过程中存在将商品房销售给不具备购房资格的购房人，尽管合肥市房管局多次要求公司按规定尽快退款，但是该公司一直拒不整改；合肥京商融合置地有限公司开发建设的“京商商贸城”项目，购房款未按规定存入资金监管账户，导致业主多次投诉维权；合肥七彩世界置业有限公司开发建设的某个房地产项目逾期交房，被多名业主投诉。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房60天，购房人有权提出退房，但是购房人向开发公司提出退房，开发公司一直拖延，拒绝办理退房。

精细化监管需加快

不能让购房者吃“哑巴亏”

业内人士认为，房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”，让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外，要加强监管执法，防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。
不少专家表示，虽然国家相关部门和各地接连出台维护房地产市场秩序的通知，但一些房地产商仍存在侥幸心理，为此，各地查处和处罚力度有待进一步加大，防止房地产市场乱象卷土重来。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次北京等多地公布了对部分房企和楼盘的专项检查结果，对于相关违法违规行为采取了高限处罚的内容，这也说明虽然近期楼市有降温的现象，但房地产交易秩序依然会保持稳定。“部分房企近期资金压力大，但还是要遵守房屋交易的纪律，否则，被查处后对于销售工作的开展和企业形象等都有负面影响。”

热点城市普遍存在库存不足的情况，潜在购房需求很强烈。“这个时候如果政策层面不关注，有限的房源会继续被抢购，进而形成价格上涨的市场印象，所以政策必须精准管控。”厦门大学管理学教授戴亦一认为，热点城市、热点区域要加快商品房供应速度，建议加快项目预售证审批速度，同时增加住宅用地供应。
房企即使进行了违规销售，但由于购房者经常处于弱势地位，因此只能吃“哑巴亏”。“这种情况亟待改变。希望各地能够借此轮房企销售整治行动，改变过去购房者的弱势地位。通过实施黑名单制度加以惩戒，如可考虑禁止违规企业在1-2年内拿地或开发等方式震慑市场、规范企业行为，确保调控效果‘不打折’。”一位业内人士说。
对于精装修捆绑销售等行为，专家建议相关部门及时介入，不可“和稀泥”执法。一些受访人士建议相关部门能尽快制定房屋精装修规范细则，加大监管及惩罚力度，整治市场乱象，切实维护消费者合法权益。严跃进认为，精装修维权大都围绕装修质量和合同纠纷展开，其背后是房地产企业为求利益最大化而不惜损害业主权益，希望监管部门能形成合力，制定强有力的管控措施，而不是相互推诿、不作为。

“现有的房地产管理相关法律法规，对开发企业擅自违约和不诚信行为缺乏有力的处罚措施，违法违约成本较低。”合肥市房产局有关负责人认为，鉴于房地产领域问题多发、投诉较多的乱象，合肥市近年来建立开发企业信用考评管理体系，累计已经对56家房产企业进行了信用考评扣分，并将结果通过局政务网站公示，比如房企违法违规销售、销售现场公示内容不规范、违反合同约定损害消费者合法权益等问题，通过机制、制度建设，有序引导开发企业诚实守信、规范服务，创造更加良好的房地产市场环境，保障购房者合法权益。
合肥、福州等地的房管部门工作人员建议，还需要通过进一步加大查处力度，提升房企违规成本。对于涉事房企，相关主管部门要进行约谈、要求限时整改，考核如不合格，将予以通报；对于屡教不改者，要采取信用考评扣分处理，并适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。对问题多发的房企，从严控制银行贷款、预售资金和备案价格。