近日，在查看包河二环内次新二手房成交价格的时候，看到这么两组成交数据：一套是中铁臻庭的114平小高层，成交单价约2.22万；另一套是天阜越江来的115平高层，成交单价约1.87万。

由于中铁臻庭2024年4月交房、天阜越江来2024年12月交房，均未满两年，还有5.3%的增值税，这个价格表现可谓相当优异。

▲贝系二手房成交数据

从这个二手房成交价格，也能够理解，同片区的新计容楼盘滨投嘉玺，为什么能够成为年度红盘，甚至首开前出现排队看房的场景了。

以滨投嘉玺继首开后，时隔3个月再度加推且火爆热销的1号楼为例：

1号楼户型约116㎡和143㎡，其中116㎡为三房两厅两卫设计，使用率约90.86%，套内使用空间约105㎡。

按旧规高层20%左右公摊算，嘉玺的116㎡相当于前期约132平左右户型。

▲示意图

再看看备案价，1号楼备案均价21799.29元/㎡，116㎡单价在18750元/㎡到22650元/㎡区间，总价216万到262万。

嘉玺加推的优惠为：冻资2%+全款/商贷3%+按时签约3%+开盘限时优惠1%，合计9个点常规优惠；此外还可叠加滨湖集团专属的最高30万人才补贴（116平最高20万）。

这次人才补贴，是滨湖集团为降低人才安家成本、提升合肥在人才竞争中的吸引力，主动承担国有企业社会责任、自掏腰包推出的人才购房补贴政策：不仅覆盖各学历、职称层级的人才，且首开业主已100%享受到了该补贴。

如此一来，套内使用空间相当于旧规约132㎡的116㎡户型，总价最低仅需约177万到219万，折合单价约1.5万到1.89万，如果按132㎡算就更低了。

这样的价格本就极具吸引力，嘉玺1号楼还赠送一张10万元的车位优惠券，抵扣后一个车位均价仅需约5万元左右，性价比进一步凸显。

▲116㎡主卧示意图

143㎡户型套内使用面积约135.5㎡左右，空间非常宽绰，如约13.8米南向开间、近10㎡餐厅、近27㎡主卧套房、近44㎡客厅等等，相当于旧规高层约169㎡户型，同样性价比很高。

关于计容规则这块，近日合肥发布了《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知（修订征求意见稿）》，封闭阳台将不再赠送面积，卧室、起居室、飘窗及北向设备平台等设计也将收紧。

这一调整，让高空间使用率的嘉玺更显稀缺。

▲示意图

老城区旧规次新二手房价格相对坚挺，新计容项目嘉玺成为年度红盘，核心原因之一是供应少。

老城区作为城市最早开发的核心区域，经过数十年建设，可直接开发的“净地”早已基本耗尽，若要想在老城区新增居住用地，只能通过存量更新来实现。

但老城区人口密度大、建筑密度高，还容易涉及产权纠纷，导致拆迁难度极大。我们经常会在新闻上看到，某小区历经多年、多轮拆迁推进，却因为种种原因始终未能成功。

这直接导致老城区鲜有居住用地供应，市场上多为早期开发的老破小、老破大住宅；与新区相比，这些住宅的品质明显滞后，完全无法满足改善型需求。

因此，二环内的新房、次新房往往都很受欢迎。

▲示意图

嘉玺所在的卫岗王卫片区还额外具备一个不可替代的优势：连片开发。

连片开发既保留了老城区“核心区位、成熟配套”的优势，还能通过统一规划避免割裂感、通过集中建设同步落地配套，一次性解决老城区“老化痛点”，居住体验显然更舒适。

不过在“不搞大拆大建，支持老旧住房自主更新、原拆原建”政策导向下，以后城市更新更倾向于“微改造”，卫岗王卫片区这种连片开发区域出现的概率越来越低，自主更新将成为主流。

而自主更新多以单个小区，甚至楼栋为单位，不仅导致整体规划碎片化、设施升级不彻底，品质与一般商品房也有一定差别。

卫岗王卫片区这般整体品质跃升的区域，将越来越少，自然成为老城区改善客群的优先选项。

供应少同时，老城区的潜在需求越来越旺盛。

今年相信很多人都在网上看到了“完整社区”的信息，2025年5月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》中，更是将“开展完整社区建设”作为八项主要任务之一。

完整社区是什么？

标准答案是“在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理和健全的社区管理机制，且居民归属感、认同感较强的居住社区。”

从上面的介绍可以看到，完整居住社区不仅关注有没有房子住，更关注生活的全部场景，在步行生活圈内构建“功能自足的生活闭环”。

▲示意图

具备完善设施和服务的完整居住社区，在自住为绝对主力的当下楼市，带来了最大的“确定性”，拥有很强的吸引力。

而资源密集的老城区，并不乏具备完整居住社区条件的区域，于是除了地缘需求，也有越来越多的外域购房者将目光投向老城区，成为潜在购房者。

至于潜在购房者最关键的转化条件，无疑是高性价比新房供应。

▲示意图

嘉玺所在的卫岗王卫片区，一方面依托城市更新实现了“住宅+商业+教育+生态”的统筹规划；

另一方面，片区周边商业、医疗、教育和市政配套也十分丰富，如罍街、罍街公园、漫乐城购物中心、省立儿童医院等等。

交通层面，地铁6号线（年底通车）/8号线（规划）加持，加上望江东路、祁门路、南二环、南一环等城市主干道环绕，让卫岗王卫片区可以通达全城，显然是具备“完整居住社区”条件的。

兼具二环内核心位置、连片开发优势、完整居住社区配套及高性价比的嘉玺，叠加供需失衡的市场背景，能成为热销项目，自然在情理之中。

▲漫乐城购物中心

接下来，滨投嘉玺将在国庆期间推出“金玺购房节”活动，除认购最高享20g金条外，现场还有额外惊喜，有意向可以前往营销中心参观了解！